Zentropa-direktør Peter Aalbæk Jensen har købt et lækkert hus på Samsø til spotpris af sit eget selskab.
Filmselskabet Zentropas mangeårige direktør, 58-årige Peter Aalbæk Jensen, har scoret kassen på at handle med sig selv.
I juli solgte Ålens private holdingselskab Fortuna ApS, tidligere Zentropa Enterprize, et fremragende beliggende hus på Samsø til sig selv og konen Lise Palm til en favorabel pris.
Huset, der ligger ved Ballen Havn på Samsø, blev købt i august 2002 af Peter Aalbæk Jensens selskab for 1.490.000 kr. I begyndelsen af juli købte Peter Aalbæk Jensen og konen det privat af hans eget selskab for 1.200.000 kr. Det er et tab på 290.000 kr. på 12 år eller en nedgang i kvadratmeterprisen på 24 pct. Det viser tal fra Realkreditrådet.
Indtil første kvartal i 2013, som er den seneste opgjorte periode på kvadratmeterprisen på Samsø grundet for få handler i tiden efter, er kvadratmeterprisen for tilsvarende handlede ejendomme i samme periode steget med 41 pct.
Prisen burde være steget
Havde Peter Aalbæk Jensens hus fulgt den generelle prisudvikling for tilsvarende ejendomme på Samsø, skulle huset i stedet være handlet til godt og vel 2,1 mio. kr, eller 900.000 kr. mere, end hvad Ålen har givet for huset.
Ingen ejendomsmæglere på Samsø ønsker over for BT at vurdere, hvad Peter Aalbæk Jensens ejendom er værd. Men formand for Danske Boligadvokater Jan Schøtt-Petersen forklarer, at ejendomspriserne i hele Danmark, også på Samsø, er steget siden 2002, og derfor undrer han sig over, at Peter Aalbæk Jensens hus har tabt næsten en fjerdedel af sin værdi.
- Boligpriserne steg mere fra 2002 til 2008, end de faldt under finanskrisen. Derfor er det også meget specielt, at en ejendom skulle tabe så meget i værdi fra 2002 til nu, siger Jan Schøtt-Petersen og fortsætter.
Skal følge markedsprisen
- Enten blev ejendommen købt til en alt, alt for høj pris i 2002. Eller også er den nu blevet solgt til en lav pris. Det er en af de få forklaringer, der umiddelbart kan være på det store prisfald, siger Jan Schøtt-Petersen og forklarer, at en hovedaktionær i et selskab skal handle til markedspris, hvis man sælger noget til sig selv.
Det skyldes, at en aktionær normalt skal betale skat, hvis der trækkes penge ud af et selskab. Men hvis et selskab sælger værdier, f.eks. en ejendom, til underpris til en hovedaktionær, er det en måde, også kaldet maskeret udlodning, at trække penge ud af et selskab på uden at betale skat.
- Det (maskeret udlodning, red) er et område, som Skat har og bør have fokus på. Skat skal sikre sig, at aktionærer ikke tilegner sig ubeskattede midler ulovligt, siger Jan Schøtt-Petersen
Formanden for Danske Skatteadvokater, Christian Bachmann, forklarer, at det generelt er svært at fastsætte markedsprisen på fast ejendom, fordi det kan være meget individuelt, hvad der er markedsprisen i fri handel for en ejendom.
- Skat vil typisk se på, hvad selskabet har givet for ejendommen, og hvad der er kostet på ejendommen i forbedringer. Står det i et misforhold til, hvad ejendommen er handlet til, vil Skat kunne spørge om det, siger Christian Bachmann.
Om Peter Aalbæk Jensen har gjort sig skyldig i maskeret udlodning, kan kun Skat afgøre. Peter Aalbæk har ikke ønsket at svare på, hvordan han er kommet til prisen på 1,2 mio. kr. for huset. Men et godt bud er, at filmdirektøren har fulgt den offentlige ejendomsvurdering, der pr. 1. oktober 2013 var på 1.080.000 kroner.
Men man kan ikke sammenligne den offentlige ejendomsvurdering og markedsprisen på en ejendom, mener Jan Schøtt-Petersen. Han gør opmærksom på, at Rigsrevisionen i 2013 rettede en sønderlemmende kritik af Skat, fordi tre ud af fire ejendomsvurderinger var fejlbehæftede.
Ramt forkert
- Vi ved jo, at Skat har ramt forkert med ejendomsvurderingen af op mod 75 pct. af alle ejendomme, og derfor ved de fleste godt, at ejendomsvurderinger ikke er lig med markedsprisen, og derfor ikke holder vand, siger formanden for danske boligadvokater, Jan Schøtt-Petersen og får opbakning af Christian Bachmann:
- Ejendomsvurderingen er et statistik system, der er baseret på tendenser i et område osv. Det har været meget udskældt, og det er ikke vandtæt. Desuden tilstræber den offentlige ejendomsvurdering at tilnærme sig handelspriserne mellem uafhængige parter. Det er dog sjældent, at dette lykkes fuldt ud, og vurderingen bruges som bekendt primært som skattegrundlag for f.eks. ejendomsskatter.
BT har i en serie artikler beskrevet, hvordan Zentropa har brugt offentlige støttekroner i forbindelse med selskabets film til tvivlsomme formål, og som en direkte konsekvens har Det Danske Filminstitut i maj i år skærpet tilsynet med Zentropa.
Peter Aalbæk Jensen har ikke ønsket at kommentere denne artikel.
