Hundredvis af boligejere har tilsammen milliarder af kroner på spil i en principiel sag, der nu skal finde sin afgørelse i Københavns Byret.
Her har 129 borgere stævnet Københavns Kommune med anklager om, at kommunen med et snuptag har totalsmadret omkring 900 boligejeres privatøkonomi.
Den 52-årige jurist Javid Ibrahim, der i øvrigt er ansat i Københavns Kommune, er blandt dem, der vil lide et milliontab som følge af kommunens ageren. Han er nu stavnsbundet til sit hjem, fordi det er blevet over en million kroner dyrere for ham at komme fri af sin boligsituation.
»Det kan simpelthen ikke passe,« siger Javid Ibrahim om den dag, han opdagede, hvad Københavns Kommune havde gjort.
Retssagen, som borgerne har fået fri proces til at føre, handler om en eksplosiv udvikling i priserne for at frikøbe huse og lejligheder, der har hjemfaldspligt.
Boliger med hjemfaldspligt har kommunen ret til at købe tilbage på et fastlagt tidspunkt langt ude i fremtiden. Typisk for meget få penge. I Javid Ibrahims tilfælde 3.306 kroner.
Derfor vil boligejerne oftest frikøbe deres bolig. Men prisen for frikøb er sendt til himmels efter to beslutninger taget i Københavns Kommune. Det er disse beslutninger, der er sagens kerne. Dem kommer vi tilbage til.
Javid Ibrahim og de øvrige boligejere organiseret under Foreningen Hjemfaldspligt København går efter at få kendt kommunens beslutninger ugyldige.
»Hvis nogle er nødt til at sælge deres bolig nu, kan det betyde, at de får en gæld, de aldrig kommer af med,« siger formand for foreningen Hanne Rosenkrantz-Theil og fortsætter:
»Mange føler sig stavnsbundet, fordi de ikke kan sælge deres hus eller lejlighed eller finde pengene til at frikøbe deres bolig.«
Javid Ibrahims situation illustrerer den komplekse sag:
I 2008 købte han et dødsbo på Vejlands Allé på Amager til godt to millioner kroner. Han var bevidst om hjemfaldspligten og prisen på frikøb.
Derfor overvejede Javid Ibrahim at frikøbe boligen med det samme, men »det var lånemæssigt mere fordelagtigt kun at betale købsprisen, opnå afdragsfrihed og så spare op til at købe huset fri senere«, forklarer han.
Javid Ibrahim kunne dengang ikke vide, at Københavns Kommune i 2011 ville ændre betingelserne for alle ejere af boliger med hjemfaldspligt.
»Vi har indrettet vores liv og fremtid efter de betingelser, vi købte huset under. Lige pludselig blev de betingelser ændret. Det blev ikke engang varslet, så vi havde chance for at gå ned i banken og finde en løsning,« siger han.
Den kontante udvikling af frikøbspriserne skyldes først og fremmest en beslutning taget på rådhuset i 2011. Den såkaldte kalkulationsrente blev ændret.
Hidtil var den beregnet på baggrund af de seneste 70 års gennemsnitlige renteniveau. Men fra 2011 var den baseret på blot de seneste fem år.
Det har stor betydning for frikøbsprisen, der er blevet helt ubetalelig for boligejerne. Jo lavere rente, jo højere frikøbspris.
I 2017 blev situationen endnu værre. Frikøbsprisen påvirkes også af den offentlige vurdering, men da de offentlige vurderinger dengang var suspenderede, besluttede Københavns Kommune at bruge en ejendomsmægler til vurderinger for boliger med hjemfaldspligt.
Da kalkulationsrenten også blev ændret fra 4 til 3 procent i 2011 og til 2,2 i 2017 blev frikøbspriserne fordoblet fra den ene dag til den anden. Samtidig blev det besluttet, at kalkulationsrenten nu skulle ændres hvert år, og derfor er den aktuelle kalkulationsrente nede på 1,2 procent
I marts 2018 betalte Javid Ibrahim for at få oplyst dagsprisen på frikøb. Den lød på 1.968.965 kroner. Da han flyttede ind, var prisen under en million kroner.
På grund af den historisk lave rente er prisen for frikøb kun blevet endnu dyrere. I alt er kommunens værdi i husene steget fra 2,5 milliarder i 2016 til 4,6 milliarder i 2020.
»Hvis jeg sælger nu, kommer jeg ud med et tab på over en million kroner. Det er efter at have renoveret for over 800.000 kroner,« siger han.
»Jeg er jurist, og jeg synes principielt, at det er forkert, at man har ændret en aftale uden varsel,« fortsætter han.
Økonomiforvaltningen oplyser, at Københavns Kommune er 'forpligtet til at forvalte kommunens aktiver på en forsvarlig måde'.
»Da de offentlige ejendomsvurderinger, som anvendes til beregning af udskydelses- og frikøbstilbud i den oprindelige frikøbsordning, i 2017 så ud til at blive »fastfrosset« i en længere periode og dermed kom i stor uoverensstemmelse med ejendommenes markedsværdier, levede frikøbsordningen ikke længere op til denne forpligtelse,« skriver forvaltningen.
Derfor blev en midlertidig frikøbsordning indført med voldsomt stigende frikøbspriser til følge.
Siden 3. december 2021 er ordningen dog ændret igen, så den oprindelige frikøbsordning genindføres, i takt med at de nye ejendomsvurderinger fra Vurderingsstyrelsen udsendes til ejerne.
Men det giver ingen ro hos Foreningen Hjemfaldspligt Københavns formand, Hanne Rosenkrantz-Theil.
»Nej, overhovedet ikke. Det kan de ændre igen – det siger de jo selv. Hvis vi ikke får medhold, vil det være det samme som, at Københavns Kommune kan gøre, som det passer dem. Der er behov for at få sat nogle urokkelige hegnspæle,« siger hun.
Javid Ibrahim finder heller ingen trøst i kommunens udmelding.
»Jeg drømmer nogle gange om en boligboble, der brister, og at renten så stiger. Men selv hvis det skete, er der jo ingen garanti for, at Københavns Kommune ikke ville lave noget om igen, så vi ville være lige vidt.«
Torsdag er der sidste retsdag i sagen. Afgørelsen ventes at komme inden tre uger.
